BRF Måsen 2 i Lund och alla andra bostadsrättsföreningar ska tillämpa nya regler för sina årsredovisningar från 2023.
BRF Måsen 2 i Lund och alla andra bostadsrättsföreningar ska tillämpa nya regler för sina årsredovisningar från 2023 (Bild Anders Lagerås, Wikimedia Commons, har beskurits)

Den 19 december 2023 kom de tillfälliga reglerna för årsredovisningar i bostadsrättsföreningar som utlovades av Bokföringsnämnden (BFN) 30 november 2023. Jag skrev om det här.

De tillfälliga reglerna återfinns i ett nytt allmänt råd med vägledning. Vägledningen omfattar 20 punkter på 19 sidor, samt 8 sidor exempel på kassaflödesanalyser.

Tillfälliga regler för 2023 och 2024

De tillfälliga reglerna från BFN för BRF gäller räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 och senare, samma startdatum som för de nya reglerna i årsredovisningslagen. Jag har skrivit om lagstiftningen här.

Samtidigt pågår en allmän översyn av hela regelverket K2 ÅR (BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag) och K3 (BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning), som “kommer att hanteras av BFN under våren 2024”. Enligt remisserna ska de uppdaterade regelverken K2 ÅR och K3 tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2025 och senare, men de ska få tillämpas tidigare.

Det står inte hur länge vägledningen till BFNAR 2023:1 ska gälla, men min tolkning är att vägledningen ska tillämpas för årsredovisningar för 2023 och 2024 (vid kalenderår som räkenskapsår). Den bör sedan komma att upphöra i samband med att de uppdaterade vägledningarna K2 ÅR (BFNAR 2016:10) och K3 (BFNAR 2012:1) börjar gälla 2025.

Uppdatering: Tidplanen för att fastställa K2 ÅR och K3 har flyttats fram till december 2024, för att börja gälla 2026.

Fortsatt tillämpning av K2 ÅR och K3

Precis som tidigare får mindre BRF tillämpa K2 ÅR medan större BRF ska tillämpa K3. Mindre BRF får tillämpa K3 frivilligt.

Nyheten är att för årsredovisningen 2023 och framåt ska BRF tillämpa den nya vägledningen BFNAR 2023:1 i kombination med antingen K2 ÅR eller K3 (vägledningen punkt 1).

Efter denna inledning om tillämpningen fortsätter vägledningen med allmänna regler för årsredovisningar i BRF, oavsett om de tillämpar K2 ÅR eller K3. Vägledningen avslutas sedan med ett avsnitt vardera om särskilda regler för BRF som tillämpar K2 ÅR respektive K3.

Förvaltningsberättelsen – Viktiga förhållanden

Ett företag ska lämna upplysningar i förvaltningsberättelsen om förhållanden som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat (6 kap. 1 § andra stycket 1 ÅRL).

BFN tar upp att följande förhållanden är viktiga för en BRF (vägledningen punkt 2).

  1. Om föreningen är ett privatbostadsföretag eller inte
    • Alltså om det är en äkta eller oäkta BRF
  2. Om föreningen innehar marken med tomträtt eller äganderätt
    • Tomträtt: När kan fastighetsägaren tidigast säga upp tomträtten? När går avgäldsperioden ut och ska omförhandlas?
  3. Om föreningens fastighet eller tomträtt har del i en samfällighet
    • Vad förvaltar i så fall samfälligheten?
  4. Om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte

Upplysningarna ska lämnas under rubriken Allmänt om verksamheten om föreningen tillämpar K2 ÅR, medan K3 inte är formstyrt.

BRF som tillämpar K2 ÅR ska inte tillämpa 5.9 K2 ÅR Allmänt om verksamheten (vägledningen punkt 15), eftersom motsvarande reglering finns i vägledningen punkt 2 enligt ovan.

Förvaltningsberättelsen – Nyckeltal

Företag som tillämpar K2 ÅR ska sedan tidigare lämna upplysningar om tre nyckeltal i förvaltningsberättelsen (nettoomsättning, resultat efter finansiella poster, soliditet), medan företag som tillämpar K3 själva väljer hur en lämplig flerårsöversikt utformas.

Nytt från 2023 är att BRF ska lämna upplysningar om 5 nyckeltal enligt lag (6 kap. 3 a § första stycket ÅRL). Lagstiftningen förutsätter att BFN utvecklar stöd för beräkningarna och även krav på kompletterande nyckeltal. BFN har i den tillfälliga vägledningen tagit upp 2 tilläggskrav på nyckeltal (vägledningen punkt 3). Vi har därmed krav på 7 nyckeltal, men föreningar som väljer att lämna ytterligare nyckeltal får givetvis göra det.

De två tilläggskraven i vägledningen utesluter enligt mig inte att ytterligare förändringar kan komma efter översynen av K3 som ska gälla från 2025. Detta är dock vad som gäller för 2023 och 2024.

  1. ÅRL: Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
    • Vägledningen punkt 6: Förklaring och exempel
    • BFN: Dessutom årsavgifternas andel i procent av totala rörelseintäkter
      • Vägledningen punkt 11: Förklaring men inget exempel
  2. ÅRL: Skuldsättning per kvadratmeter
    • Vägledningen punkt 7: Förklaring och exempel
    • BFN: Dessutom skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt
      • Vägledningen punkt 7: Förklaring och exempel
  3. ÅRL: Sparande per kvadratmeter
    • Vägledningen punkt 8: Förklaring och exempel
  4. ÅRL: Räntekänslighet
    • Vägledningen punkt 9: Förklaring och exempel
  5. ÅRL: Energikostnad per kvadratmeter
    • Vägledningen punkt 10: Förklaring men inget exempel

BFN förklarar begreppen kvadratmeter och kvadratmeter upplåten med bostadsrätt ytterligare (vägledningen avsnittet Flerårsöversikt). Begreppet årsavgift förklaras också närmare (vägledningen punkt 6).

BFN nämner också att om något av nyckeltalen inte är representativt så ska det anges (vägledningen punkt 4).

Nyckeltalen ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren (vägledningen punkt 5). Vi känner igen utformningen av kravet från den allmänna regeln för företag som tillämpar K2 ÅR. En återkommande fråga har dock varit om föreningarna måste räkna fram historiska nyckeltal. Nu har vi svaret. Nyckeltal behöver inte lämnas för räkenskapsår före första tillämpningen av vägledningen (vägledningen övergångsbestämmelser punkt 2). Det innebär att i en årsredovisning för 2023 behöver inte nyckeltalen för 2020-2022 tas fram.

Förvaltningsberättelsen – Förluster

Om resultatet är en förlust ska BRF lämna en upplysning om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden (6 kap. 3 a § andra stycket ÅRL).

BFN kommenterar vad som avses med ekonomiska åtaganden och hur upplysningsskyldigheten kan uppfyllas (vägledningen punkt 12).

För BRF som tillämpar K2 ÅR finns uppställningsformen för upplysningen i vägledningen punkt 16.

Kassaflödesanalys

Från 2023 har det blivit obligatoriskt för alla BRF att upprätta en kassaflödesanalys i årsredovisningen (2 kap. 1 § andra stycket ÅRL).

BFN förtydligar att föreningens klientmedel hos en ekonomisk förvaltare ska anses vara likvida medel (vägledningen punkt 13).

I slutet av vägledningen finns två omfattande exempel på kassaflödesanalyser. Exempel 1 visar en kassaflödesanalys enligt indirekt metod medan exempel 2 visar analysen enligt direkt metod.

BRF ska följa reglerna för kassaflödesanalys i K2 ÅR respektive K3 (vägledningen punkt 13).

För BRF som tillämpar K2 ÅR finns ytterligare reglering i vägledningen punkt 17-19.

Företag som tillämpar K2 ÅR upprättar kassaflödesanalys frivilligt och då bara enligt indirekt metod. BRF ska dock upprätta kassaflödesanalys obligatoriskt men får välja mellan indirekt och direkt metod (vägledningen punkt 18).

Noter

Utöver kraven på upplysningar i K2 ÅR och K3 ska BRF lämna ytterligare två upplysningar (vägledningen punkt 14).

  1. Nettoomsättning
    • Specifikation av beloppen för olika slag av intäkter
  2. Årsavgifter
    • Specifikation av vad som ingår

Exempel finns i kommentaren.

Komponenter

BRF som tillämpar K3 ska redovisa materiella och immateriella anläggningstillgångar enligt kapitel 17 och 18 i K3. Det innebär bland annat att “en materiella anläggningstillgång med betydande komponenter [ska] delas upp på dessa om skillnaden i förbrukning förväntas vara väsentlig”.

De delar av byggnader i BRF som inte omfattas av föreningens underhållsansvar ska hänföras till byggnadens stomme, eller till separata komponenter (vägledningen punkt 20). BFN lämnar ytterligare beskrivning av komponentindelning och ansvarsfördelning i kommentaren till punkt 20.

Ändringar i K2 ÅR och K3

Samtidigt som BFNAR 2023:1 släpptes så publicerades också följdändringar i K2 ÅR och K3. Jag skriver om detta i separata artiklar.

Utbildningar

Jag håller utbildningar och webbinarier om ämnen som jag täcker här i bloggen. Dels för uppdragsgivare som är Ledande arrangörer av utbildningar, dels i egen regi. Kurserna genomförs både på distans och för deltagare på plats.

Mina bokningar 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020

I många fall är genomgångarna företagsanpassade, något som efterfrågas allt mer. Då gör jag genomgången hos företaget och utifrån behoven i din organisation.

Följ med i utvecklingen

Du har flera vägar att få information. Boka en Föreläsning med mig hos din organisation, prenumerera på mitt kostnadsfria Nyhetsbrev, kom med i mitt kontaktnät på LinkedIn, följ mig här på bloggen och på YouTube. Välkommen!

Metod: Från teori till praktik
Resultat: Nätbutiken
Information: Nyhetsbrev!

BESÖK NÄTBUTIKEN OCH BLI INSPIRERAD

Vill du hålla dig uppdaterad?

Gör som långt över 1 000 andra ekonomiproffs – Ta emot mina korta nyheter och länkar om redovisning och beskattning direkt till din inkorg, varje månad!

Nyhetsbrev