BRF Slussbron i Malmö, illustrerar "bostadsrättsförening"
BRF Slussbron, Malmö (Bild Johan Wessman, Flickr)

Bokföringsnämnden (BFN) har inlett processen för direktupphandling av en konsultrapport om årsredovisningar i bostadsrättsföreningar (BRF).

Ny lagstiftning förväntas nämligen påverka bland annat årsredovisningslagen. Regeringen förutsätter att BFN kompletterar lagändringarna med vägledning om tillämpningen.

Årsredovisningarna för BFR ska bli mer ändamålsenliga

Den 22 mars 2022 planerar regeringen att lämna propositionen Tryggare bostadsrätt till riksdagen, som i sin tur väntas fatta beslut om de nya reglerna före sommaren. Alla ändringar jag beskriver här ska börja gälla den 1 januari 2023.

Men innan propositionen fastställs så genomför Lagrådet en juridisk granskning av förslaget.

Lagrådsremissen innehåller förslag till ändringar av fem lagar. En av lagarna som påverkas är Årsredovisningslagen (1995:1554), ÅRL. Nyheterna ska gälla för räkenskapsår som börjar 1 januari 2023 och senare (lagrådsremissen s. 73).

ÅRL – Nyckeltal i förvaltningsberättelsen

En BRF ska lämna upplysningar i förvaltningsberättelsen om relevanta nyckeltal.

Nyheten införs i en ny paragraf 6 kap. 3 a § ÅRL.

“En bostadsrättsförening ska i årsredovisningens förvaltningsberättelse lämna upplysningar om sådana nyckeltal som kan underlätta en bedömning av föreningens ekonomi, såsom
1. årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt,
2. skuldsättning per kvadratmeter,
3. sparande per kvadratmeter,
4. räntekänslighet, och
5. energikostnad per kvadratmeter.”

Lagrådsremissen “Tryggare bostadsrätt” (s. 56)

Regeringen öppnar redan nu för ytterligare utveckling av kraven på nyckeltal för BRF genom vägledning från BFN.

“I framtiden kan andra nyckeltal komma att vara av intresse och börja användas av aktörerna på marknaden. Bokföringsnämnden bör ha utrymme för att i sin vägledning ange ytterligare nyckeltal som enligt god redovisningssed bör ingå i årsredovisningarna.”

Lagrådsremissen “Tryggare bostadsrätt” (s. 58)

ÅRL – Kommentar om förluster i förvaltningsberättelsen

En BRF som visar förlust i årsredovisningen ska kommentera i förvaltningsberättelsen hur årets förlust påverkar föreningens möjlighet att finansiera framtida ekonomiska åtaganden. Kommer till exempel avgifterna att behöva höjas?

Nyheten införs i en ny paragraf 6 kap. 3 a § ÅRL.

ÅRL – Kassaflödesanalys för alla BRF

En BRF ska enligt förslaget ha en kassaflödesanalys i sin årsredovisning, oavsett storlek på föreningen.

Ändringen påverkar 2 kap. 1 § ÅRL.

Idag gäller att bara större BRF har krav på sig att upprätta kassaflödesanalys, medan mindre BRF får upprätta analysen frivilligt.

I samband med att kassaflödesanalysen ska bli obligatorisk för BRF säger säger regeringen:

Det är “… viktigt att Bokföringsnämnden i sin vägledning kring den närmare utformningen och uppställningen av analysen tar särskild hänsyn till att kravet riktar sig mot bostadsrättsföreningar. Det kan särskilt övervägas om kraven på innehållet bör ställas lägre på mindre bostadsrättsföreningar.”

Lagrådsremissen “Tryggare bostadsrätt” (s. 59)

ÅRL – Inga ändringar om komponentavskrivningar

Det blir dock inga ändringar av reglerna om komponentavskrivningar nu.

Idag gäller att företag som tillämpar K3 Årsredovisning och koncernredovisning ska göra komponentavskrivningar.

Förväntas skillnaden i förbrukningen av en materiell anläggningstillgångs betydande komponenter vara väsentlig, ska tillgången delas upp på dessa.

17.4 K3

Mindre företag, som inte tillämpar K3, får bara göra komponentavskrivningar om de övergår till att tillämpa K3 frivilligt.

För byggnader medför metoden med komponentavskrivningar att stora underhållsåtgärder (fasadrenovering, stambyte, takbyte etc) redovisas som byte av komponent. Resultatet påverkas inte markant under år med stora underhållsåtgärder.

Om inte komponentavskrivningar tillämpas så ska dessa åtgärder redovisas som kostnader för reparationer och underhåll. Resultatet kan påverkas drastiskt under år med stora underhållsåtgärder, även om det kan mötas av att fonden för yttre underhåll tas i anspråk.

I betänkandet Stärkt konsumentskydd på bostadsrättsmarknaden (SOU 2017:31) från den 26 april 2017 fanns förslag om krav på komponentavskrivningar i BRF oavsett storlek, på grund av metodens redovisningsmässiga fördelar. Förslaget mötte dock omfattande kritik från flera remissinstanser och “bereds inte vidare” enligt regeringen (lagrådsremissen s. 25).

Bostadsrättens andel av föreningens nettoskuldsättning

Lagrådsremissen innehåller även förslag som påverkar Fastighetsmäklarlagen (2021:516). Objektbeskrivningen för en bostadsrätt ska från år 2023 innehålla en uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning.

Tillägget påverkar 3 kap. 15 § fastighetsmäklarlagen.

Köpare av bostadsrätter brukar vara väl medvetna om sin personliga skuldsättning, alltså hur mycket de behöver låna för att genomföra köpet. Men i avgiften till föreningen ingår även att täcka föreningens lån, med amorteringar och räntekostnader. Bostadsrättens andel av föreningens lån behöver därmed också räknas med för att bedöma hur stor total skuld ägaren av en bostadsrätt är med och finansierar.

Bostadsrättens andels av föreningens lån tenderar för många att vara en osynlig skuld, därför är det enligt min mening bra att denna uppgift nu ska lyftas fram i objektbeskrivningar för bostadsrätter.

Uppgifter för BFN

Direktupphandlingen av konsulttjänsten, som jag berättade om i början av denna artikel, innehåller följande uppdrag utifrån lagrådsremissen.

  • Förslag till ytterligare nyckeltal utöver de kommande lagkraven för BRF
  • Utformning av upplysning om hur årets förlust påverkar framtida finansiering i BRF
  • Anpassning av kassaflödesanalyser till BRF
  • Förslag till anpassningar för mindre BRF av de nya reglerna

Dessutom ska konsultrapporten analysera och lämna förslag om hur avskrivningar bör göras i BRF, med tanke på att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet i byggnaden. Förslagen ska dock rymmas inom nuvarande ÅRL.

Rapporten ska ta hänsyn till händelseutvecklingen från lagrådets yttrande fram till beslutet i riksdagen.

En lång resa närmar sig slutet

Som vi såg tidigare i artikeln fick vi ett betänkande i ämnet redan 2017. Bland experterna hade vi Stefan Pärlhem, kanslichef hos BFN, och Claes Eriksson, redovisningsexpert hos Srf.

Processen för betänkandet började dock tidigare än så, hösten 2015 när regeringen tillsatte utredningen. Nu ser vi ut att äntligen få lagstiftning i flera av frågorna på plats, för att börja gälla 2023 drygt sju år senare. Det ser vi fram emot!


Utbildningar

Jag håller utbildningar och webbinarier om ämnen som jag täcker här i bloggen. Dels för uppdragsgivare som är Ledande arrangörer av utbildningar, dels i egen regi. Kurserna genomförs både på distans och för deltagare på plats.

Mina bokningar 2022 | 2021 | 2020

I många fall är genomgångarna företagsanpassade, något som efterfrågas allt mer. Då gör jag genomgången hos företaget och utifrån behoven i din organisation.


Följ med i utvecklingen

Du har flera vägar att få information. Boka en Föreläsning med mig hos din organisation, prenumerera på mitt kostnadsfria Nyhetsbrev, kom med i mitt kontaktnät på LinkedIn, följ mig här på bloggen och på YouTube. Välkommen!


Metod: Från teori till praktik
Resultat: Nätbutiken
Håll dig informerad: Nyhetsbrev

BESÖK NÄTBUTIKEN OCH BLI INSPIRERAD!

Prenumerera

Nyhetsbrev