Ett hyreshus är exempel på byggnad som genererar nettoomsättning till företaget och därmed kan medföra byte till K3 även för ett mindre företag.
Byggnad med hyreslägenheter genererar nettoomsättning till företaget och kan medföra byte till K3 (Bild Alex Skobe, unsplash.com, komprimerad)

Den 16 juni 2025 beslutade Bokföringsnämnden (BFN) om uppdateringar av Årsredovisning för mindre företag (K2 ÅR) och Årsredovisning och koncernredovisning (K3). Bland annat ska mindre fastighetsföretag, utom de allra minsta, tillämpa K3 från 2026 om minst 75 % av nettoomsättningen genereras av företagets byggnader. Jag har skrivit om de nya tillämpningsreglerna här.

Nu har BFN publicerat en artikel om hur fastighetsföretag ska hantera sin fastighet vid övergång till K3. Artikeln gäller byten till K3 under räkenskapsår som börjar 1 januari 2026 och senare.

BFNs artikel ger en bra bild av arbetsgången vid övergången till K3. Jag beskriver innehållet här, men jag uppmuntrar dig att även följa länken ovan och läsa artikeln från BFN i original.

BFNs artikel har även publicerats i avdelningen Frågor och svar på BFNs hemsida.

Innehåll

Ingångsbalansräkning (IBR)

Företag som byter till K3 ska alltid upprätta en ingångsbalansräkning (IBR), även om det inte finns några justeringar att göra vid ingången. Syftet med IBR är att anpassa företagets redovisning till K3.

IBR ska upprättas per tidpunkten för övergång till K3.

IBR – Tidpunkten för övergång

Huvudregeln är att tidpunkten för övergång är den första dagen i föregående räkenskapsår, eftersom jämförelsetalen i årsredovisningen ska räknas om vid byte av redovisningsprincip.

  • Om övergången till K3 sker under kalenderåret 2026 innebär huvudregeln att tidpunkten för övergång är den 1 januari 2025

Mindre företag kan välja att inte räkna om jämförelsetalen. Det följer redan av årsredovisningslagen.

  • Om övergången till K3 sker under kalenderåret 2026 och företaget väljer att inte räkna om jämförelsetalen så är tidpunkten för övergång den 1 januari 2026
  • BFN förtydligar: Att IBR ska upprättas per den 1 januari 2026 betyder inte att den ska vara färdig per den dagen, företaget kan arbeta med IBR under hela 2026

IBR – Upprättande av ingångsbalansräkning

I IBR ska fastigheten tas upp till det redovisade värdet. Det redovisade värdet är:

  • + Anskaffningsvärde
  • – Avskrivningar
  • – Nedskrivningar
  • + Uppskrivningar

Exempel: Företag som upprättar IBR per den 1 januari 2026 ska ta upp fastigheten till det redovisade värdet enligt IB för de fyra punkterna ovan (samma som redovisat värde enligt UB föregående år).

Byggnaden delas in i komponenter

Grundregel: I K3 ska byggnaden delas upp på betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning.

Bruttoindelning: Byggnadens anskaffningsvärde respektive avskrivningar ska var för sig delas upp på komponenter enligt denna grundregel. I förekommande fall ska nedskrivningar respektive uppskrivningar också delas upp på komponenter.

Du behöver själv som företrädare för fastighetsföretaget göra bedömningen av vilka komponenter byggnaden har som är betydande och som har väsentligt skild förbrukning.

Underhållsplan: Om företaget har en underhållsplan så kan den vara till stor hjälp vid indelningen i komponenter och fastställande av kvarvarande nyttjandeperioder (avskrivningstider), utifrån utbytesintervallerna för varje komponent och hur lång tid som återstår för dem.

Om företaget inte har en aktuell underhållsplan, och om du inte har tillräcklig byggnadstekniska kunskaper, så kan du behöva anlita hjälp av en person som har dessa kunskaper. Mitt förslag är att du i så fall börjar med att beställa en aktuell underhållsplan och sedan tar hjälp med att göra komponentindelningen enligt underhållsplanen. Kom då ihåg att underlätta arbetet genom att hålla dig till betydande komponenter som har väsentligt skild förbrukning!

Anläggningsregister: Uppdatera också företagets anläggningsregister med den nya komponentindelningen och de nya nyttjandeperioderna.

Avskrivningar: I K3 ska varje komponent skrivas av för sig över sin nyttjandeperiod. Det får du förhoppningsvis hjälp med av anläggningsregistret.

Gemensamhetsanläggning

Har företagets fastighet del i en gemensamhetsanläggning, till exempel garage? Då behöver du göra en bedömning av om även gemensamhetsanläggningen behöver komponentindelas, alltså om den består av betydande komponenter med väsentliga skillnader i förbrukning.

BFN skriver inget mer i sin artikel om hur gemensamhetsanläggningen ska hanteras i redovisningen och beskattningen. Begreppet gemensamhetsanläggning förekommer inte heller i K3.

Uppskjuten skatt

I IBR ska företaget redovisa eventuell uppskjuten skattefordran och uppskjuten skatteskuld.

Uppskjuten skatt är skatt på tillfälliga skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde. Definitiva skillnader resulterar i motsatsen aktuell skatt.

För fastigheter kan uppskjuten skatt förekomma bland annat vid:

  • Uppskrivning eller nedskrivning av byggnad eller mark
  • Olika avskrivningstakt för byggnaden i redovisningen och i beskattningen
  • Utgifter för byggnaden redovisas som tillgång medan direktavdrag medges i beskattningen

Uppskjuten skatt – Exempel

Redovisat värde för fastigheten överstiger skattemässigt värde.

  • 10 500 000 kr Fastighetens redovisade värde per 31 december 2025 och värdet i IBR per tidpunkten för övergång 1 januari 2026
    • 9 500 000 kr Skattemässigt värde 31 december 2025
    • 1 000 000 kr Skillnad i skattemässigt och redovisat värde vid tidpunkten för övergång 1 januari 2026
  • 206 000 kr Uppskjuten skatteskuld för fastigheten i IBR
    • 1 000 000 kr x skattesatsen 20,6 %

Dessutom kan det finnas andra poster med uppskjuten skatt vid tidpunkten för övergång. Varje sådan skillnad ska identifieras med redovisning av den uppskjutna skatten i IBR.

Gå till källorna om du är berörd

Sammanfattningsvis ska fastighetsföretaget i artikelns exempel identifiera tidpunkten för övergång, upprätta IBR per den tidpunkten, komponentindela tillgångar med betydande komponenter och väsentligt skild förbrukning, samt justera IBR med uppskjuten skatt.

Syftet med min artikel är att tipsa dig om informationen från BFN. Om du är berörd på någon punkt så rekommenderar jag dig att gå till källorna:

  • Den fullständiga artikeln från BFN (länk i början av denna artikel)
  • K3-regelverket, version 2025-06-16 (BFNs hemsida)

Egen nyhetsdag?

Boka en egen nyhetsdag eller två för din organisation om redovisning och beskattning. Välkommen att Kontakta mig!

Boka mig för din organisation
Nyheter eller ämneskurser | Redovisning och beskattning
På plats eller distans | Sverige eller utomlands

Kurser

Jag håller kurser och webbinarier om bland annat ämnen som jag täcker här i bloggen. Dels för uppdragsgivare som är ledande arrangörer av kurser, dels i egen regi för byråer och organisationer.

Mina bokningar 2026 | 2025
Ekonomibloggen | Böcker | Nyhetsbrev
LinkedIn | YouTube

Kortfakta

Här hittar du årsuppdaterade artiklar, belopp, gränser och procentsatser för beskattning, redovisning och privatekonomi. Uppdateras löpande.

Vill du hålla dig uppdaterad?

Gör som över 2 000 andra ekonomiproffs som får mina korta nyheter och länkar om redovisning och beskattning direkt till sin inkorg!