Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

Here on the blog I’m continuously commenting news related to my recently published book on real estates – Fastigheter. Today’s update is about how to do if the price is reduced after sale of a real estate, in accounting and taxation. Since the book is in Swedish the comments are also in Swedish.


Nyhetsbevakning

Här på bloggen berättar jag kontinuerligt om nyheter relaterade till boken Fastigheter. Sök på ”Update Real Estates” och du hittar alla inlägg om bokens innehåll. Missa inget – bli följare!

Dagens inlägg handlar om hur prisreduktion för en fastighet behandlas i redovisning och beskattning.

Prisreduktion

Kapitel 7 Avyttring, avsnitt 7.1.5 Redovisning och 7.1.6 Inkomstskatt

I boken beskrivs hur en försäljning hanteras i bl.a. redovisning och beskattning. Men det förekommer att priset sätts ner senare, genom överenskommelse, förlikning, dom etc. Anledningen kan vara t.ex. brister som faller under garantier i överlåtelseavtalet.

Hur gör man då om priset ändras i efterhand, när affären redan är genomförd och vi har kommit till nästa år?

Privatperson

En privatperson som sålt en privatbostad tacklar prisnedsättningen genom att begära omprövning av inkomstdeklarationen för det år bostaden såldes. I omprövningen minskas försäljningsbeloppet och avdrag yrkas för för kostnader, t.ex. advokatarvode. Båda posterna får till effekt att skatten påverkas av minskad vinst/ökad förlust, förutsatt att omprövningen beslutas enligt ansökan.

Privatpersonen som köpte bostaden, och sedan fick ner priset, har motsvarande lägre anskaffningsvärde att dra av vid en framtida försäljning. Avdrag bör yrkas för kostnaderna för att få ner priset, t.ex. advokatarvode.

Företag

För ett företag blir det annorlunda. Försäljningen, och ändringar av den, ska hanteras både i redovisningen och inkomstbeskattningen.

Redovisning

En fastställd årsredovisning får inte ändras i efterhand. Prisnedsättningen tas i stället in i redovisningen för det år som nedsättningen blir känd. Det kan behöva göras i två steg om processen blir långdragen.

I första steget kan företaget behöva göra avsättning i redovisningen. Avsättningar är (3 kap. 9 § årsredovisningslagen):

  • Förpliktelser
  • … som är hänförliga till innevarande eller tidigare räkenskapsår och
  • … som på balansdagen är säkra eller sannolika till sin förekomst, men
  • … ovissa till belopp eller tidpunkt

I det här sammanhanget ska en avsättning göras om företaget a) har ett åtagande i avtal, b) det är sannolikt att en prisreducering kommer att göras och c) en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Är det ett realistiskt alternativ att prisnedsättning inte kommer att behövas ska avsättning inte göras (16.2 och kommentaren K2 ÅR).

Avsättning behöver inte göras för oväsentliga belopp (25 tkr enligt 16.6 K2 ÅR). I remissversionen av K2 ÅR har väsentlighetskriteriet nyanserats till det lägsta av 25 tkr och 10 procent av eget kapital på balansdagen. I punkt 16.7-8 K2 ÅR finns mer information om hur värderingen av avsättningen ska göras.

Motsvarande principer gäller enligt K3. Avsättningar ska dock inte göras enligt K1 (6.67).

Andra steget är att när prisnedsättningen väl är ett faktum, t.ex. efter en förlikning, ska avsättningen ersättas av att resultatet av försäljningen korrigeras i redovisningen med nedsättningsbeloppet och kringkostnader.

Inkomstbeskattning

Liksom för privatpersonen i tidigare avsnitt så ska även företaget begära omprövning av taxeringen för det år försäljningen deklarerades.

Inkomstbeskattning vid försäljning av fastighet är frikopplad från redovisningen, så korrigeringen i redovisningen för prisnedsättningen ska återföras i inkomstdeklarationen för det år korrigeringen görs och sedan prövas korrigeringen för det ursprungliga året, enligt förra stycket.

Sambandet redovisning-beskattning bryts alltså på två sätt i den här situationen. Dels görs en självständig prövning av beskattningen oavsett redovisningen, dels görs korrigeringen av redovisningen och omprövningen av taxeringen för olika år.

Övriga innehav

Prisnedsättningar av andra fastighetsrelaterade tillgångar (näringsbostadsrätt, hyresrätt, fastighet i bolag, lagerfastighet, lagerandelar) behandlas på motsvarande sätt i redovisningen.

Om inkomstdeklarationen ska påverkas för korrigeringsåret eller det ursprungliga försäljningsåret beror på om det finns ett samband mellan redovisning och beskattning för tillgångstypen eller inte. I boken beskrivs sambandsfrågorna utförligt.

Dessutom är försäljning av näringsbetingade andelar skattefri, så för fastighet i bolag påverkas inte inkomstbeskattningen av en nedsättning av försäljningsbeloppet. Även detta beskrivs i sina sammanhang.

Kapitel 3 Anskaffning, avsnitt 3.5 Inkomstskatt och 3.6 Redovisning

Ovan har jag beskrivit hanteringen av prisnedsättningen för det säljande företaget. För det köpande företaget är den främsta konsekvensen att anskaffningsvärdet för tillgången minskar i redovisningen. Vid en framtida försäljningen påverkas därmed även redovisad vinst eller förlust av prisnedsättningen.

Även här påverkas hanteringen för inkomstbeskattningen av om det finns ett samband mellan redovisning och beskattning för tillgångstypen eller inte.

Hur du köper boken

Länkar till förlaget och internetbutiker finns på sidan Fastigheter.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures