I’m continuously commenting news related to my book on real estates (Fastigheter) here on the blog. Today’s update is about a partial stop legislation to prevent tax planning by packaging a real estate in a limited company before selling it. I highlight that the stop is not total.
Since the stop legislation is related to the Swedish tax environment, I’ll comment the news in Swedish.
Kapitel 9 Omstrukturering, avsnitt 9.2 Paketering och
Kapitel 7 Avyttring
Regeringen har beslutat om en stopplagstiftning för skatteplanering med paketering av fastigheter. Stoppet ska gälla fr.o.m. den 28 oktober 2016 men omfattar bara en viss typ av paketeringar.
Låt oss först av allt slå fast att innehållet i boken fortfarande gäller. Stopplagstiftningen gäller nämligen när fysiska personer paketerar fastigheter inför en försäljning, och gör det i form av gåva.
I boken beskriver jag förfarandet vid tillämpning av paketering mellan bolag, vilket alltså inte påverkas.
Vad är paketering?
Inom skatterätten menas med paketering att en tillgång som ska säljas först förs över till ett eget aktiebolag och därefter säljs bolaget med tillgången i, i stället för att sälja tillgången direkt.
Förfarandet är vanligt vid försäljning av fastigheter om de förväntas kunna säljas med hög vinst.
Förtjänsten ligger i att när ett aktiebolag säljer ett dotterbolag med vinst så är vinsten skattefri enligt reglerna om näringsbetingade aktier.
I boken Fastigheter beskriver jag tillvägagångssättet när ett aktiebolag paketerar en fastighet i ett dotterbolag inför försäljning. Denna typ av paketering berörs inte av stopplagstiftningen.
Stopplagstiftningen tar sikte på steget innan, när det är en fysisk person överlåter en fastighet genom gåva till ett dotterbolag i ett eget aktiebolag inför en försäljning. Långt ifrån alla paketeringar börjar på detta sätt, därav inläggets rubrik Halvstopp för paketeringar.
Bakgrund
Den 11 juni 2015 tillsatte regeringen Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (Fi 2015:07). Enligt direktiven till utredningen (Dir. 2015:62) är en av huvudfrågorna att ta fram lagförslag för att förhindra skatteplanering via paketering av fastigheter. Utredningen ska vara klar senast den 31 mars 2017. Jag berättar om utredningen i inledningen till avsnitt 9.2 Paketering i boken Fastigheter.
Regeringen bedömer troligen att frekvensen av paketeringar ökar eftersom fastighetsägare vet att utredningen arbetar med regler för att förhindra förfarandet. Därför väntar man inte utan slår till redan nu med en stopplagstiftning som aviserades i en skrivelse till riksdagen den 27 oktober. Dagen efter, den 28 oktober 2016, sändes en promemoria ut på remiss, som beskriver lagändringen och föreslår att den ska gälla överlåtelser efter den 27 oktober.
Paketeringen som stoppas
Lagändringen ska alltså förhindra en speciell typ av paketering som går under namnet Kattrumpan, efter namnet på ett kvarter på Södermalm i Stockholm där förfarandet tillämpades.
En fysisk person som ska sälja sin näringsfastighet till en extern köpare har kunnat göra så här.
- Steg 1 Bolagsbildning
- En fysisk person A bildar ett aktiebolag, moderbolaget MB, med ett dotterbolag DB
- Moderbolaget MB ägs till åtminstone 40 % av närstående, t.ex. barn till person A
- Steg 2 Överlåtelse näringsfastighet
- Person A överlåter sin näringsfastighet till DB
- Överlåtelsen görs till ett värde som understiger taxeringsvärdet men överstiger det skattemässiga värdet
- Överlåtelsen blir en gåva eftersom den görs till ett värde understigande taxeringsvärdet och mottagaren (MB) ägs till mindre än 60 % av person A (se steg 1)
- DB är nybildat och saknar likviditet för kontant betalning, därför görs överlåtelsen mot skuldebrev mellan person A och DB
- Stämpelskatt för lagfart måste dock betalas (4,25 %) och den beräknas på taxeringsvärdet när överlåtelsen görs till ett lägre pris
- Steg 3 Överlåtelse skuldebrev
- MB övertar skuldebrevet från DB
- Steg 4 Överlåtelse DB
- MB Överlåter andelarna i DB, inklusive fastigheten, till en extern köpare till fastighetens marknadsvärde
- Köparen betalar ingen stämpelskatt för lagfart eftersom det är andelarna som byter ägare, inte fastigheten
- Vinsten på försäljningen av andelarna blir skattefri i MB enligt reglerna om näringsbetingade andelar
- Steg 5 Betalning av skuldebrevet
- MB betalar skulden enligt skuldebrevet (se steg 3) till person A
- Betalningen är skattefri för person A eftersom överlåtelsen gjordes som gåva (se steg 2)
- Steg 6 Utdelningar
- MB lämnar utdelning med resterande belopp från försäljningen av DB (se steg 4)
- Person A beskattas med 25 procent för utdelningen enligt reglerna om okvalificerade andelar
Detta hittillsvarande förfarande får följande skattekonsekvenser.
- DB betalar stämpelskatt för lagfart med 4,25 procent av det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsebeloppet, i det här fallet taxeringsvärdet
- MB betalar ingen skatt på vinsten vid försäljning av andelarna i DB
- Person A betalar ingen skatt på överlåtelsebeloppet, trots att det är högre än det skattemässiga värdet (men lägre än taxeringsvärdet)
- Person A slipper återföra värdeminskningsavdrag till beskattning i sin näringsverksamhet
- Person A med närstående betalar 25 % skatt på resten av vinsten, som betalas till dem från MB som utdelning
Lagändringen
Promemorians förslag till lagändring är att genom två nya paragrafer i inkomstskattelagen (IL) reglera att en överlåtelse till ett bolag över det skattemässiga värdet (näringsfastigheter) eller omkostnadsbeloppet (privatbostadsfastigheter) är en avyttring, inte en gåva. Då försvinner skälet för fysiska personer att göra en paketering, är bedömningen i promemorian.
En överlåtelse till skattemässigt värde eller omkostnadsbeloppet hade ju ändå varit skattefri, eftersom det värdet är avdragsgillt såsom anskaffningsvärde.
Att fastigheten anses vara avyttrad innebär att överlåtaren beskattas för överlåtelsen (med avdrag för anskaffningsvärde m.m.).
De nya reglerna införs på två ställen i IL.
- 15 kap. 11 §
- Juridisk person med näringsfastighet
- 44 kap. 8 c §
- Fysisk person med näringsfastighet (i enskild näringsverksamhet eller handelsbolag)
- Fysisk person med privatbostadsfastighet
Reglerna gäller överlåtelser till, förutom aktiebolag, även handelsbolag samt motsvarande utländska bolagsformer.
Efter lagändringen blir beskattningen följande, jämfört med föregående avsnitt.
- DB betalar stämpelskatt för lagfart med 4,25 procent av det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsebeloppet (oförändrat)
- MB betalar ingen skatt på vinsten vid försäljning av andelarna i DB (oförändrat)
- Person A betalar skatt på den del av överlåtelsebeloppet som överstiger det skattemässiga värdet med 27 % (skatteskärpning)
- Person A ska återföra värdeminskningsavdrag till beskattning i sin näringsverksamhet, vilket beskattas med full marginalskatt och egenavgifter (skatteskärpning)
- Person A med närstående betalar 25 % skatt på resten av vinsten, som betalas till dem från MB som utdelning (oförändrat)
Framtiden
Förslagen i promemorian leder troligen till lagstiftning, som i så fall träder i kraft den 1 augusti 2017 men gäller överlåtelser efter den 27 oktober 2016.
Återstår vad Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet kommer fram till beträffande övriga typer av paketeringar. Det får vi se när slutbetänkandet kommer, senast den 31 mars 2017.
How to buy the book
The topics in my article have been raised while writing the book Real Estates which, however, is in Swedish.
Links to my publisher and some internet shops can be found in the post Fastigheter.
Comment and follow
Do you have opinions on this post?
You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower