Here on the blog I’m continuously commenting news related to the content in my upcoming book on real estates – Fastigheter. Today’s update is about when the line is crossed when selling residences, from private taxation to corporate taxation. Since the book is in Swedish the comments are also in Swedish.
Nyhetsbevakning
Här på bloggen berättar jag kontinuerligt om nyheter relaterade till innehållet i boken Fastigheter, som kommer ut i slutet av denna månad. Sök på “Update Real Estates” så hittar du alla inlägg om bokens innehåll. Missa inget – bli följare!
Dagens inlägg handlar om när privatpersoner riskerar att passera gränsen för yrkesmässig försäljning av bostäder.
Byggmästarsmitta
Kapitel 2 Lagerfastighet och tomtrörelse, avsnitt 2.6.15 Lagerfastighet och tomtrörelse
Lagerfastighet
En lagerfastighet är en fastighet som förvärvas av företagare, eller make till denne, som bedriver byggnadsrörelse eller handel med fastigheter. Reglerna tas sikte på personen, inte på företaget. Det innebär att även om en fastighet förvärvas privat så klassas den som lagerfastighet. Det kallas även för byggmästarsmitta. Reglerna gäller även bostadsrätter.
Skatteeffekt
Skatteeffekten är stor när en fastighet klassas som lagerfastighet i stället för privatbostadsfastighet. När en villa eller bostadsrätt säljs privat beskattas vinsten med 22 procent, men när försäljningen görs yrkesmässigt, såsom för en lagerfastighet, beskattas vinsten med full marginalskatt och dessutom egenavgifter.
Full marginalskatt innebär kommunal och statlig inkomstskatt. För 2016 blir det upp till 57 procent högre skatt på den översta delen av inkomsten (vid genomsnittlig kommunalskatt på 32,10 procent). Egenavgifter innebär att företagaren betalar sociala avgifter själv för sin inkomst (i normalfallet 28,97 procent). Egenavgifterna är visserligen avdragsgilla, men den totala skatte- och avgiftseffekten blir ändå kännbar jämfört med den privata beskattningen på 22 procent.
En tröst kan vara att vid beskattning som för yrkesmässig försäljning blir inkomsten förmånsgrundande, dvs. den ger högre sjukpenning och allmän pension, men bara upp till en viss nivå. Vid beskattning som för privat försäljning är inkomsten inte alls förmånsgrundande.
Privat spekulation
Privatpersoner som spekulerar i bostäder riskerar att bli byggmästarsmittade – även om de inte bedriver byggverksamhet eller någon verksamhet överhuvud taget.
Det här gäller privatpersoner som köper bostäder utan avsikt att bo där. Det förekommer framför allt vid nyproduktion av bostadsrätter, när köparen tecknar sig för en bostad före produktionen och säljer omedelbart efter färdigställandet. Förhoppningen är att kunna göra en snabb vinst.
Om en privatperson köper och säljer bostäder på spekulation, och det dessutom förekommer flera gånger, så uppfyller man dock kriterierna för att det ska klassas som företagande. Verksamheten har vinstsyfte och regelbundenhet.
Var går gränsen?
Det finns flera rättsfall på området, men gränsdragningen är ändå oklar. Hur många affärer krävs för klassificering som näringsverksamhet? Vad menas med regelbundenhet?
Skatteverket har uttalat att det krävs fler än en eller två affärer och att det handlar om flera försäljningar nära varandra. De summerar rättsläget till att om det är uppenbart att privatpersonen inte har tänkt bosätta sig i bostaden som säljs så ökar risken för att Skatteverket vinner ett mål om klassificering som näringsverksamhet. Det finns exempel redan från tre försäljningar.
Resultatet är att Skatteverket nu granskar personer som gör försäljningar och deklarerar dem som privata, men kanske skulle ha deklarerat dem som näringsverksamhet med betydligt högre beskattning som följd.
Vill du göra denna typ av affärer kan ett gott råd därför vara att begränsa dig, gör det inte alltför systematiskt om du vill ha den lägre privata beskattningen av dina affärer. Eller satsa fullt ut och acceptera att du blir företagare, med medföljande bokföring och beskattning, men också förmånsgrundande inkomster som du i viss mån kan styra själv!
Hur du köper boken
Länkar till förlaget och internetbutiker finns på sidan Fastigheter.
Comment and follow
Do you have opinions on this post?
You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower
Bringing Theory to Practice
Publications & lectures