The consultant´s journey

Bringing Theory to Practice - By books, articles, research and lectures

Tag: Real estates (page 1 of 3)

Index 2015-2016

index register förteckning lista

English

In 100 posts this blog covers a lot of topics from the start August 1, 2015 until December 31, 2016. Here’s your helper to find the gems. Happy New year!

Swedish

Med 100 inlägg täcker denna blogg många ämnen från starten den 1 augusti 2015 till den 31 december 2016. Här är din hjälpreda för att hitta guldkornen. Gott Nytt År!


The dates applies to the entry of each post, not to the event occurred / Datum avser när inlägget publicerades, inte när händelsen inträffade.

There’s really no guessing on which post will become popular, but now we know the results. Below I’ve marked the 10 most visited posts with TOP 1-10! / Det går inte att förutse vilka inlägg som blir populära, men nu vet vi resultaten. Nedan har jag markerat de 10 mest besökta inläggen med TOP 1-10!

Global

International Accounting Standards Board (IASB)

Regional

European Union (EU)

Association of Southeast Asian Nations (ASEAN)

National

Legislation / Lagstiftning

The Swedish Accounting Standards Board / Bokföringsnämnden (BFN)

BAS Account Group / BAS-kontogruppen

Other Authorities and Organizations / Andra myndigheter och organisationer

Legal Assignments / Juridiska uppdrag

Publications / Publikationer

Books

Real Estates / Fastigheter
Performance and Income Planning / Resultat- och inkomstplanering

Articles / Artiklar

Newsletters and Web Articles / Nyhetsbrev och webb-artiklar

Lectures / Föreläsningar

Wolters Kluwer

Other Consultancy Assignments / Andra konsultuppdrag

About the Blog / Om bloggen


Wolters Kluwer Böcker Peter Berg Fastigheter Resultat- och inkomstplanering

“Performance and Income Planning” and “Real Estates” (Photography Peter Berg)

Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Teaching for Riksbyggen – Utbildning hos Riksbyggen

Riksbyggen föreläsning fastighet

November 16, 2016, I got the chance to visit the head office of Riksbyggen in Stockholm for a full days lecture in the software Bokslut from Wolters Kluwer, adapted for participants experienced in preparing financial reports.

The participants came from offices around Sweden: Skellefteå, Västerås, Stockholm, Helsingborg, Malmö, Lund and Trelleborg. I got a lot of interesting questions during the lecture and we covered a broad spectrum of qualified accounting areas.

Riksbyggen is a co-operative association performing nationwide in Sweden, with establishing housing associations including construction, property management and residential services. Read their interesting story at Riksbyggen!


Fastighetsredovisning hos Riksbyggen

Den 16 november 2016 fick jag möjligheten att besöka huvudkontoret hos Riksbyggen i Stockholm för en heldagsutbildning om programvaran Bokslut från Wolters Kluwer, anpassad för deltagare vana vid att upprätta bokslut.

Deltagarna kom från kontor i många delar av Sverige: Skellefteå, Västerås, Stockholm, Helsingborg, Malmö, Lund and Trelleborg. Jag fick många intressanta frågor under föreläsningen och vi täckte ett brett spektrum av kvalificerade redovisningsfrågor.

Under slutet av dagen hann vi också med att kort beröra den nya årsredovisningslagen och effekterna på K-reglerna.

Riksbyggen är ett kooperativt företag som verkar över hela Sverige med att utveckla bostäder i nyproduktion. Dessutom är Riksbyggen en av Sveriges största fastighetsförvaltare, med kunder som är bostadsrättsföreningar, kommersiella fastighetsägare och offentliga fastighetsägare. Se deras intressanta historia på Riksbyggen!


Boken Fastigheter

Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

Det var extra glädjande att kunna diskutera fastighetsrelaterade redovisningsfrågor, såsom komponentavskrivningar, i denna kvalificerade grupp med tanke på att jag behandlar sådana frågor i min bok “Fastigheter” som kom ut knappt tre månader före föreläsningen.

Jag hoppas deltagarna kände sig nöjda med dagen!


Föreläsningar och böcker

Håll dig uppdaterad genom att gå på kurs och skaffa referenslitteratur. Jag håller föreläsningar om bl.a. årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens K-regler, med alla förändringar som är på gång.

  1. Välj föreläsning (Publications & Lectures)
  2. Boka (Contact)

Och/eller beställ böckerna!


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Four Weeks of Lectures in Sweden

Sweden Snow Lectures

Photography © Peter Berg

Yesterday I came to Sweden for four weeks of lectures and consultancy assignments. It was about 28 degrees in Bangkok at midnight, when I left, but chilly 2 degrees minus in the morning when I arrived to Arlanda Airport, Stockholm. Brrr…

The picture shows Mariatorget in Stockholm, Sweden last night with fresh snow that came in the evening.

Lectures

I’m booked for a series of different lectures in the Stockholm area and Gothenburg during November and early December, on the the New Annual Accounts Act in Sweden including what’s to expect from the adapted K-standards, on preparing financial statements on different levels in software from Wolters Kluwer, on a newly produced lecture about ongoing projects, on Performance and Income Planning based on my book on the topic (Resultat- och inkomstplanering) and much more.

Assignments

We are facing higher taxes in Sweden on dividends from and sales of shares in owner-managed limited companies. RedovisningsHuset i Södertälje AB have booked me for analysis of the suggested changes of the tax law and suitable measures for the customers (see also my post October 24, 2016 Newsletter from RedovisningsHuset).

In early December, 2016 it’s time for me to attend the next meeting of the Executive Committee of Higher Vocational Education for Economists (SW: Yrkeshögskolan) at Xenter, Botkyrka municipality south of Stockholm (see also my post August 31, 2016 Educations from Xenter/YH-Utbildningar).

Intense weeks

Well, I believe the time will pass fast before it’s time to return to Bangkok December 5, 2016. 🙂


Lectures

Keep yourself updated by attending the lectures suitable for your needs! This is how you do.

  1. Choose topic (Publications & Lectures)
  2. Book (Contact)

And/or by the books!


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Update Real Estates – Halvstopp för paketeringar

paket paketering fastigheter stopp för paketering

I’m continuously commenting news related to my book on real estates (Fastigheter) here on the blog. Today’s update is about a partial stop legislation to prevent tax planning by packaging a real estate in a limited company before selling it. I highlight that the stop is not total.

Since the stop legislation is related to the Swedish tax environment, I’ll comment the news in Swedish.


Kapitel 9 Omstrukturering, avsnitt 9.2 Paketering och

Kapitel 7 Avyttring

Regeringen har beslutat om en stopplagstiftning för skatteplanering med paketering av fastigheter. Stoppet ska gälla fr.o.m. den 28 oktober 2016 men omfattar bara en viss typ av paketeringar.

Låt oss först av allt slå fast att innehållet i boken fortfarande gäller. Stopplagstiftningen gäller nämligen när fysiska personer paketerar fastigheter inför en försäljning, och gör det i form av gåva.

I boken beskriver jag förfarandet vid tillämpning av paketering mellan bolag, vilket alltså inte påverkas.

Vad är paketering?

Inom skatterätten menas med paketering att en tillgång som ska säljas först förs över till ett eget aktiebolag och därefter säljs bolaget med tillgången i, i stället för att sälja tillgången direkt.

Förfarandet är vanligt vid försäljning av fastigheter om de förväntas kunna säljas med hög vinst.

Förtjänsten ligger i att när ett aktiebolag säljer ett dotterbolag med vinst så är vinsten skattefri enligt reglerna om näringsbetingade aktier.

I boken Fastigheter beskriver jag tillvägagångssättet när ett aktiebolag paketerar en fastighet i ett dotterbolag inför försäljning. Denna typ av paketering berörs inte av stopplagstiftningen.

Stopplagstiftningen tar sikte på steget innan, när det är en fysisk person överlåter en fastighet genom gåva till ett dotterbolag i ett eget aktiebolag inför en försäljning. Långt ifrån alla paketeringar börjar på detta sätt, därav inläggets rubrik Halvstopp för paketeringar.

Bakgrund

Den 11 juni 2015 tillsatte regeringen Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet (Fi 2015:07). Enligt direktiven till utredningen (Dir. 2015:62) är en av huvudfrågorna att ta fram lagförslag för att förhindra skatteplanering via paketering av fastigheter. Utredningen ska vara klar senast den 31 mars 2017. Jag berättar om utredningen i inledningen till avsnitt 9.2 Paketering i boken Fastigheter.

Regeringen bedömer troligen att frekvensen av paketeringar ökar eftersom fastighetsägare vet att utredningen arbetar med regler för att förhindra förfarandet. Därför väntar man inte utan slår till redan nu med en stopplagstiftning som aviserades i en skrivelse till riksdagen den 27 oktober. Dagen efter, den 28 oktober 2016, sändes en promemoria ut på remiss, som beskriver lagändringen och föreslår att den ska gälla överlåtelser efter den 27 oktober.

Paketeringen som stoppas

Lagändringen ska alltså förhindra en speciell typ av paketering som går under namnet Kattrumpan, efter namnet på ett kvarter på Södermalm i Stockholm där förfarandet tillämpades.

En fysisk person som ska sälja sin näringsfastighet till en extern köpare har kunnat göra så här.

  • Steg 1 Bolagsbildning
    • En fysisk person A bildar ett aktiebolag, moderbolaget MB, med ett dotterbolag DB
    • Moderbolaget MB ägs till åtminstone 40 % av närstående, t.ex. barn till person A
  • Steg 2 Överlåtelse näringsfastighet
    • Person A överlåter sin näringsfastighet till DB
    • Överlåtelsen görs till ett värde som understiger taxeringsvärdet men överstiger det skattemässiga värdet
    • Överlåtelsen blir en gåva eftersom den görs till ett värde understigande taxeringsvärdet och mottagaren (MB) ägs till mindre än 60 % av person A (se steg 1)
    • DB är nybildat och saknar likviditet för kontant betalning, därför görs överlåtelsen mot skuldebrev mellan person A och DB
    • Stämpelskatt för lagfart måste dock betalas (4,25 %) och den beräknas på taxeringsvärdet när överlåtelsen görs till ett lägre pris
  • Steg 3 Överlåtelse skuldebrev
    • MB övertar skuldebrevet från DB
  • Steg 4  Överlåtelse DB
    • MB Överlåter andelarna i DB, inklusive fastigheten, till en extern köpare till fastighetens marknadsvärde
    • Köparen betalar ingen stämpelskatt för lagfart eftersom det är andelarna som byter ägare, inte fastigheten
    • Vinsten på försäljningen av andelarna blir skattefri i MB enligt reglerna om näringsbetingade andelar
  • Steg 5 Betalning av skuldebrevet
    • MB betalar skulden enligt skuldebrevet (se steg 3) till person A
    • Betalningen är skattefri för person A eftersom överlåtelsen gjordes som gåva (se steg 2)
  • Steg 6 Utdelningar
    • MB lämnar utdelning med resterande belopp från försäljningen av DB (se steg 4)
    • Person A beskattas med 25 procent för utdelningen enligt reglerna om okvalificerade andelar

Detta hittillsvarande förfarande får följande skattekonsekvenser.

  1. DB betalar stämpelskatt för lagfart med 4,25 procent av det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsebeloppet, i det här fallet taxeringsvärdet
  2. MB betalar ingen skatt på vinsten vid försäljning av andelarna i DB
  3. Person A betalar ingen skatt på överlåtelsebeloppet, trots att det är högre än det skattemässiga värdet (men lägre än taxeringsvärdet)
  4. Person A slipper återföra värdeminskningsavdrag till beskattning i sin näringsverksamhet
  5. Person A med närstående betalar 25 % skatt på resten av vinsten, som betalas till dem från MB som utdelning

Lagändringen

Promemorians förslag till lagändring är att genom två nya paragrafer i inkomstskattelagen (IL) reglera att en överlåtelse till ett bolag över det skattemässiga värdet (näringsfastigheter) eller omkostnadsbeloppet (privatbostadsfastigheter) är en avyttring, inte en gåva. Då försvinner skälet för fysiska personer att göra en paketering, är bedömningen i promemorian.

En överlåtelse till skattemässigt värde eller omkostnadsbeloppet hade ju ändå varit skattefri, eftersom det värdet är avdragsgillt såsom anskaffningsvärde.

Att fastigheten anses vara avyttrad innebär att överlåtaren beskattas för överlåtelsen (med avdrag för anskaffningsvärde m.m.).

De nya reglerna införs på två ställen i IL.

  • 15 kap. 11 §
    • Juridisk person med näringsfastighet
  • 44 kap. 8 c §
    • Fysisk person med näringsfastighet (i enskild näringsverksamhet eller handelsbolag)
    • Fysisk person med privatbostadsfastighet

Reglerna gäller överlåtelser till, förutom aktiebolag, även handelsbolag samt motsvarande utländska bolagsformer.

Efter lagändringen blir beskattningen följande, jämfört med föregående avsnitt.

  1. DB betalar stämpelskatt för lagfart med 4,25 procent av det högsta av taxeringsvärdet och överlåtelsebeloppet (oförändrat)
  2. MB betalar ingen skatt på vinsten vid försäljning av andelarna i DB (oförändrat)
  3. Person A betalar skatt på den del av överlåtelsebeloppet som överstiger det skattemässiga värdet med 27 % (skatteskärpning)
  4. Person A ska återföra värdeminskningsavdrag till beskattning i sin näringsverksamhet, vilket beskattas med full marginalskatt och egenavgifter (skatteskärpning)
  5. Person A med närstående betalar 25 % skatt på resten av vinsten, som betalas till dem från MB som utdelning (oförändrat)

Framtiden

Förslagen i promemorian leder troligen till lagstiftning, som i så fall träder i kraft den 1 augusti 2017 men gäller överlåtelser efter den 27 oktober 2016.

Återstår vad Utredningen om vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet kommer fram till beträffande övriga typer av paketeringar. Det får vi se när slutbetänkandet kommer, senast den 31 mars 2017.


Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

How to buy the book

The topics in my article have been raised while writing the book Real Estates which, however, is in Swedish.

Links to my publisher and some internet shops can be found in the post Fastigheter.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Newsletters for RedovisningsHuset September – October 2016

69 9000 2015-01-12 Logo brevmall

Twice again it’s been time to deliver newsletters for RedovisningsHuset i Södertälje AB (see also my post from August 22, 2016 Newsletter from RedovisningsHuset).

I write the newsletters for RedovisningsHuset monthly and after they’ve been sent to the subscribers I also publish the newsletters in their web page archive.

English summaries

The newsletters are in Swedish, but here comes a short review for those of you readers who don’t read that language but would like to know whats going on there…

Number 27 – September 5, 2016

  • Agreement of Assignment
    • RedovisningsHuset has an agreement of Assignment with each customer
    • The yearly update of the terms and conditions was anounced
  • Postponement of tax on sales of residence
    • In the previous newsletter we informed about the governments plan of improvement on postponement when exchaning a residence to a more expensive one (Newsletter from RedovisningsHuset)
    • Now the government has moved forward with a complete suggestion of law changes, including additional improvement on postponement when exchanging a residence to a cheaper one and we illustrate the effects with calculations

Number 28 – October 19, 2016

  • New regulations for owner-managed limited companies
    • A governmental investigation shall report no later than November 1, 2016 with suggestions of new regulations for taxes on dividends and results from sales of shares
    • The changes are expected to be detrimental to owners that are physical persons
    • We report to the readers of the newsletter that we are fully prepared to analyse the new regulations as soon as they are public, and that we will help our customers with necessary measures
  • Earlier payments of additional taxes for entrepreneurs
    • New routines at the governmental tax agency (Skatteverket) requires entrepreneurs to pay additional taxes, if appropriate, three months earlier then before
    • We advice about how to plan for the new situation
  • Summer time ends soon
    • Sweden has the same dates as the rest of the EU for daylight saving time
    • We remind our readers that on Sunday 30, 2016 it’s time to adjust our clocks backward to standard time and win one hour
  • Budget
    • The government have submitted it’s budget for 2016 to the parliament
    • We have already described relevant changes in taxation for entrepreneurs that are to be in force 2017, and now we just confirm that the changes are on track

And the news continue to drop in already for the next newsletter 🙂


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Update Real Estates – Article in Bulletinen on Accounting Issues

Bulletinen nummer 3 2016 BAS-kontogruppen Fastigheter BAS 2016

I’m continuously commenting news related to my book on real estates (Fastigheter) here on the blog. Today’s update is about a recently published article Fastigheter, on accounting issues for real estates.

The content might be internationally relevant since the Swedish accounting regulations are adapting the EU accounting directives, which in turn is collaborating with international standards.


Accounting Issues for Real Estates

Bulletinen

The accounting magazine Bulletinen is published by BAS-kontogruppen i Stockholm AB, The BAS Organisation, whose main task is to produce and maintain a Swedish standard chart of accounts (also available in English as The Accounting Manual). I’ve published a number of posts about BAS here on the blog, the latest is from September 28, Meeting BAS & Srf.

Bulletinen published my article on accounting issues for real estates this week, in edition 3, 2016. This article covers six areas that attracted interest while I was writing the book Real Estates and the focus here is on the BAS chart of accounts, hereafter called BAS 2016.

Here is an offprint of the article, published with permission from Bulletinen and Wolters Kluwer.

1. Asset accounts

In my book I cover real estates owned or used in different ways, with different accounting and taxation.

  • Fixed assets
    • Intangible assets
      • Tenancy and site leasehold rights
    • Tangible assets
      • Land and buildings
    • Financial assets
      • Participation in tenant-owner associations
  • Current assets
    • Inventories etc.
      • Real property portfolio, directly owned
      • Real property portfolio, indirectly owned by participation in group companies

In BAS 2016 I find accounts for every ownership and usage above but one, Real property portfolio by participation in group companies, so in the article I suggest the addition of such an account.

2. Site leaseholds

BAS 2016 includes an account for tenancy and site site leasehold rights.

In the article I argue that there’s no need for an account for site leasehold rights. My arguments are that the the buyer of a building with site leasehold right is supposed to include the value of the right in the purchase value of the building, and the owner of the land is supposed to account for it as land regardless it’s leased as a site leasehold right or not, so neither the provider or the lessee needs a separate account for the site leasehold right.

3. Down payments

The accounts for the different types of ownership and usage of real estate, which I describe in 1. Asset accounts above, needs clarifications in BAS 2016 regarding the accounting of received or paid down payments. I the article I suggest such clarifications.

4. Selling costs

In my practice I’ve got frequent questions about how to account for selling costs, such as broker’s fee or courtage. I therefor suggest clarifications in BAS 2016, describing how selling costs should reduce the income from the sale and not be accounted for separately.

5. Write-downs

BAS 2016 includes accounts for write-downs for some some assets, but not for all types of assets that are relevant. Therefor I suggest completions of BAS 2016 where the write-down accounts are missing, to provide the possibility of consequent gross accounting.

I also argue in the article for gross accounting as a recommended method, to facilitate a correct two-step calculation of sales result: reversal of write-down in step one and calculation of the sales result in step two.

6. Connection fees

During 2016 we received a stance on accounting of connection fees from the government body The Swedish Accounting Standards Board (Bokföringsnämnden, BFN, latest mentioned in my post from October 8 Meeting BFN in Stockholm).

Among other topics BFN stated that the fee for connecting a real estate to the municipal water and sewer system shall be accounted for as a separate intangible fixed asset, while costs for installing between the municipal connection point and the real estate shall be accounted for together with the tangible asset of land and building. In the article I suggest clarifications in BAS 2016 on these differences.

Comments on the article

In a separate article the board of the BAS organisation comments my suggestions, one by one, and whether they will follow them or not. Accepted suggestions will be introduced in the next edition, BAS 2017, as the BAS chart of account is maintained yearly.

Subscription

Read the details and other interesting articles – subscribe on Bulletinen (in Swedish)!


Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

How to buy the book

All topics in my article have been raised while writing the book Real Estates which, however, is in Swedish.

Links to my publisher and some internet shops can be found in the post Fastigheter.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Teaching for Wolters Kluwer Staff in Gothenburg

Wolters Kluwer WK Personalutbildning 2016-10-03 Resultat- och inkomstplanering Nya årsredovisningslagen

Some of the participants in staff education in Gothenburg October 3, 2016 (Copyright Peter Berg)

Yesterday I had the great joy of meeting a good part of the staff of Wolters Kluwer in Gothenburg for a full day of teaching. The participants were from all the departments, such as the software Financial Statements & Analysis (Bokslut & Analys), Tax Returns (Skatt), Consolidated Financial Statements (Koncern), Audit (Revision), Legal Documents (Dokument & Avtal) as well as support staff and the Tax Information Service (Skatteinformation).

Wolters Kluwer WK Personalutbildning 2016-10-03 Resultat- och inkomstplanering Nya årsredovisningslagen

More participants from the staff education in Gothenburg (Copyright Peter Berg)

Performance and Income Planning

The main topic of the day was Performance and Income Planning, a lecture based on my book with the same titel which was published by Wolters Kluwer in October 2015.

EU-anpassning ÅRL - Kopia

Our discussions covered items all the way from legal matters to active advice, practical accounting in the BAS Chart of Accounts and coding for linkage between accounts and tax returns (SRU codes).

We even had time to discuss tax planning when selling real estates and more, with references to my book about real estates (Fastigheter) published by Wolters Kluwer in August 2016.

Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

The lecture was, however, focused on to what extent the content is or can be supported by Wolters Kluwer software. Several participants told me they got ideas for product development during the day with me. Many of them also expressed how useful it is to meet a user of their software (that’s me) and to hear examples from reality.

Teaching the Experts?

For me this day was very special. I’ve had many contacts with several of the participants, but as a customer searching for help from specialists in the software, support staff, tax information and so on. So many times in the history I got fast, nice and very knowledgeable service from them. And now was teaching themWow, I thought to myself.

But it turned out really good. We had a lot of dialogues about how to use existing possibilities in the software, as well as developing the tools. And since the content of my lecture and book is crossing over so many fields of expertise it was perfect to have people from all departements attending!

New Annual Accounts Act

We also managed to cover the New Annual Accounts Act in Sweden from the software development point of view, together with what’s to expect from the adapted K-standards that are soon to be taken into force.

This became a more hands on discussion, since we’re dealing with changes that has to be done in the software in the same time as we don’t have the final interpretations in the K-standards available yet.

A Different Gathering

All in all this day was very different from “normal” teaching, as we had so much dialogue about the impact on the products of Wolters Kluwer. I came home with a lot of inspiration and I hope it was the same for the staff of Wolters Kluwer 🙂


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Update Real Estates – Harmonizing VAT Definition of Real Estates in the EU

Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

I’m continuously commenting news related to my book on real estates (Fastigheter) here on the blog. Today’s update is about the EU harmonizing the VAT definition of real estates. Comments will follow in Swedish since the book’s in Swedish, but first an English version.

EU Definition of Real Estate in VAT Regulations

The EU regulates that all member states shall use this definition of real estate in the VAT area from January 1, 2017.

Council Implementing Regulation (EU) No 1042/2013 of 7 October 2013, article 13b:

For the application of Directive 2006/112/EC, the following shall be regarded as “immovable property”:
(a) any specific part of the earth, on or below its surface, over which title and possession can be created;
(b) any building or construction fixed to or in the ground above or below sea level which cannot be easily dismantled or moved;
(c) any item that has been installed and makes up an integral part of a building or construction without which the building or construction is incomplete, such as doors, windows, roofs, staircases and lifts;
(d) any item, equipment or machine permanently installed in a building or construction which cannot be moved without destroying or altering the building or construction.

That’s it. Now let’s move on to the Swedish part!


Nyhetsbevakning

Jag berättar kontinuerligt om nyheter relaterade till boken (Fastigheter) här på bloggen. Sök på “Update Real Estates” och du hittar alla inlägg om bokens innehåll. Missa inget – bli följare!

Dagens inlägg handlar om EU-harmoniseringen av begreppet Fastighet i momslagstiftningen, som träder i kraft den 1 januari 2017.

Kapitel 2 Begreppet fastighet, avsnitt 2.7 Moms

I kapitlet berättar jag om de olika momsbegreppen som gäller fastighet och som har betydelse för att skilja på momspliktiga och momsfria transaktioner.

Boken utgår generellt från gällande rätt men här gjorde jag ett undantag och beskrev konsekvenserna av den nya EU-definitionen mera ingående. Anledningen till detta avsteg är att här har Sverige inte något val, vi måste ansluta oss till EU-rätten på området.

Den 22 juni 2016 överlämnade regeringen en lagrådsremiss om anpassning av den svenska mervärdesskattelagen (ML) till EU-rätten, med förslag till ikraftträdande den 1 januari 2017. Lagrådsremissen innebär att lagrådet granskar regeringens förslag ur juridiskt teknisk synpunkt. Därefter bearbetar regeringen eventuella synpunkter från lagrådet och sedan överlämnas förslaget till riksdagen (proposition) för beslut.

Lagrådsremissen överensstämmer med beskrivningen i boken, där jag har kommenterat effekten av lagändringen i varje underavsnitt:

  • 2.7.2 Fastighet
  • 2.7.2 Industritillbehör
  • 2.7.3 Fastighetstillbehör
  • 2.7.4 Byggnadstillbehör
  • 2.7.5 Verksamhetstillbehör

Uppdatering: Lagrådet hade inga synpunkter och den 22 september lämnade regeringen en proposition till riksdagen med samma lagförslag som i lagrådsremissen. Riksdagen beslöt att anta lagförslaget den 24 november utan ändringar – men med tillägget att regeringen bör utvärdera konsekvenserna efter ett år eftersom effekterna befaras bli stora för företagen.

Vad är då fastighet enligt EU-rätten?

Den nya definitionen återges och kommenteras i boken, men den förtjänar att återges även här i bloggen.

Alla medlemsländer ska använda samma fastighetsbegrepp i momsfrågor. Regeringen har valt att ta fram förslag till ändring av mervärdesskattelagen (ML), där dagens hänvisning till jordabalken ersätts av en hänvisning till EU-rätten enligt följande.

Rådets genomförandeförordning (EU) nr 1042/2013 av den 7 oktober 2013, artikel 13b:

Vid tillämpningen av direktiv 2006/112/EG ska med fast egendom avses följande:
a) Varje bestämd del av jorden, på eller under dess yta, som det är möjligt att äga eller besitta.
b) Varje byggnad eller konstruktion som har fästs vid eller i marken, ovan eller under havsnivån, och som varken kan monteras ned eller flyttas med lätthet.
c) Varje föremål som har installerats och ingår som en integrerad del av en byggnad eller konstruktion och utan vilken byggnaden eller konstruktionen är ofullständig, exempelvis dörrar, fönster, tak, trappor och hissar.
d) Varje föremål, utrustning eller maskin som är varaktigt installerad i en byggnad eller konstruktion och som inte kan flyttas utan att byggnaden eller konstruktionen förstörs eller förändras.

Skälet till att bara göra en hänvisning i lagen, i stället för att införa själva definitionen, är att då behöver Sverige inte ändra ML om det görs någon ändring i EU-definitionen.

En nyansering i lagrådsremissen är att här föreslås en dynamisk hänvisning, innebärande att det är den vid varje tidpunkt gällande formuleringen i förordningen som gäller i Sverige utan någon ändring i ML.

Lagändringen får följdeffekter för begreppen byggnadstillbehör, verksamhetstillbehör och industritillbehör i dagens ML.

Hur du köper boken

Länkar till förlaget och internetbutiker finns på sidan Fastigheter.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

Subscribe to Blog via Email

Enter your email address to subscribe to this blog and receive notifications of new posts by email.

Meeting My Publisher Wolters Kluwer

img_20160926_080659

Last Friday September 23 I had the pleasure of meeting my publisher Ms. Isabel Carendi from Wolters Kluwer.

We discussed the books that are published and different marketing measures for them. We also talked about other media possibilities, such as publishing articles and giving lectures on related topics. These are already ongoing activities.

Thank you Ms. Isabel for your never ending enthusiasm and inspiration!

Here’s what’s going on at Wolters Kluwer right now. And the page Publications & Lectures lists all current activities.

How to buy the books

Links to the publisher and internet shops are listed on the pages for Fastigheter and Resultat- och inkomstplanering.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

 

Update Real Estates – Depreciation during transfers

Book Real Estates Bok Fastigheter En praktisk vägledning om redovisning och beskattning Peter Berg

I’m continuously commenting news related to my book on real estates (Fastigheter) here on the blog. Today’s update is about when to start or stop depreciation during transfers of real estates. The comments are in Swedish since the book’s in Swedish.


Nyhetsbevakning

Jag berättar kontinuerligt om nyheter relaterade till boken (Fastigheter) här på bloggen. Sök på “Update Real Estates” och du hittar alla inlägg om bokens innehåll. Missa inget – bli följare!

Dagens inlägg handlar om tidpunkten för att starta eller sluta med avskrivningar vid överlåtelse av fastigheter.

Kapitel 4 Avskrivning, avsnitt 4.1.1.2 Tidpunkter
Kapitel 7 Avyttring, ingressen

Vad gäller beträffande skatterättslig avdragsrätt för avskrivningar under tiden mellan överlåtelseavtal och tillträde?

Skatteverket (SKV) har publicerat två ställningstaganden om frågan. Ett nytt ställningstagande 2016-09-01 behandlar En köpares rätt till värdeminskningsavdrag när en näringsfastighet förvärvas med en s.k. äganderättsklausul (Dnr: 131 282552-16/111). Det kompletterar ett äldre ställningstagande från 2009-11-27 om Värdeminskningsavdrag efter fastighetens avyttringstidpunkt (Dnr: 131 805753-09/111), som handlar om säljarens avdragsrätt.

Med äganderättsklausul menas den bestämmelse som brukar finnas i ett överlåtelseavtal om tidpunkten för tillträde.

Beskattning löpande och vid överlåtelse

Grundprinciperna för fastigheter är att löpande intäkter och kostnader är skattepliktiga och avdragsgilla för säljaren fram till dagen för köparens tillträde, medan skattemässig vinst/förlust vid överlåtelse beräknas på dagen för överlåtelseavtalet.

Säljarens avdragsrätt

Just beträffande avskrivningar anser SKV att säljaren bara har avdragsrätt fram till dagen för överlåtelseavtalet, enligt ställningstagandet 2009, trots att avskrivningarna kan sägas höra till de löpande kostnaderna för fastighetsinnehavet.

Skälet är att avdragsrätten upphör redan vid överlåtelsen är att medgivna avdrag för avskrivningar ska återföras vid beräkningen av skattemässig vinst/förlust på dagen för överlåtelseavtalet.

Köparens avdragsrätt

Köparen, däremot, har enligt SKV avdragsrätt för avskrivningar först från dagen för tillträdet enligt ställningstagandet 2016.

Skälet är att köparen skatterättsligt anses som ägare av fastighet först från tillträdet, när det inträffar senare än dagen för överlåtelseavtalet.

Mellanperiod utan avdragsrätt för någon av parterna

De två ställningstagandena innebär att vid överlåtelse av fastighet har varken köpare eller säljare avdragsrätt för avskrivningar för tiden mellan dagen för överlåtelseavtalet och dagen för tillträdet.

Redovisning

Avdrag för avskrivningar samt vinst/förlust vid överlåtelse av fastigheter är frikopplade områden, dvs. inkomstbeskattningen följer inte redovisningen.

Ställningstagandena har därför ingen direkt påverkan på något av K-regelverken.

Hur du köper boken

Länkar till förlaget och internetbutiker finns på sidan Fastigheter.


Comment and follow

Do you have opinions on this post?

You’re welcome to comment my blog,
and please feel free to sign up as follower

Bringing Theory to Practice
Publications & lectures

 

Older posts